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奥门新萄京娱乐场:法院判赔违约金差价,知道

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奥门新萄京娱乐场:法院判赔违约金差价,知道

原标题:男子听中介的话降价50万卖房 知道买家身份后毁约

签订房屋买卖合同后,合肥一二手房卖家看到房价迅速上涨,于是撕毁合同将房子加价27万卖给第三方。不过,这个看似“聪明”的举动最终不仅未能给他增加收益,反而让他“赔了夫人又折兵”。据合肥装修网了解,近日,合肥市庐阳法院审结了该起二手房买卖纠纷。

深圳一房主因卖房后房价暴涨百万,竟违约要收回房子。这种做法到底合不合法?记者从南京一些法院了解到,在房屋买卖纠纷中不乏此类案例,但只要是双方事前经过平等协商,自愿签订合同,没有欺诈胁迫或违反社会公序良俗的情况,也没有法定的解除合同的情形存在,无论房价涨跌,买卖双方都应履行合同。

房价上涨的速度之快,让很多卖房的业主眼红,甚至已经签过房屋交易合同,宁可违约也不卖房!近日,广州中院近日二审,判决了一起房屋买卖纠纷,原告在二手房屋买卖合同签订后,因房价涨跌而恶意违约,被判处赔偿违约金和差价。但这起案件,也让很多人感叹二手房买卖没那么简单。

原标题:男子听了中介的话,降价50万卖房,而后发现买家竟是…

合肥装修网了解,近日,合肥市庐阳法院审结了该起二手房买卖纠纷。这位违约的卖房人被判令:双倍返还定金4万元,赔偿因合同违约和房价上涨导致买房人经济损失25万元,并承担诉讼费、保全费等7800元。

扬子晚报全媒体记者 罗双江

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佛山的李先生想要卖自己名下的一套房子,就在网上发布了房源。随后他接到了中介的电话,声称有人要买房。在中介引导下,李先生将银行估价160万元的房子以110万元“低卖”给了对方。

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南京判例

房价上涨,一些势利的卖家选择“宁可违约也不卖”。广州市民王某就遇到了这一状况,王某本欲花125万买潘某的房,没想到房价上涨潘某不卖,后来王某只得花168万购买了与潘某同一小区的房。王某为此把潘某告上法庭。

在发现不对劲后,李先生调查发现,原来买家的真实身份,居然是该房产中介的同事,因此拒绝履约。而买家也以违约为由,将其诉至公堂。

法院认为,2016年上半年合肥市房价上涨较快,被告方李某将涉案房屋另售他人赚取利益,造成买房人“信赖利益”的损失。据了解,去年年底以来,合肥房价连续上涨,因卖房人毁约而导致的二手房交易纠纷大量增加。此案则是今年以来,庐阳法院审理的该类纠纷中首例以买房人“信赖利益”支持买房人损失赔偿的案件。

案例1: 房子涨价反悔被判履行合同

广州装修公司了解到,11月7日,经广州中院近日二审,潘某最终不仅要向王某返还定金5万元、支付违约金12.5万元,而且还要承担王某的部分购房差价损失共10万元。

昨日记者从顺德法院了解到,这起双方互诉的房产交易纠纷已有审判结果。买家因为未披露自己身份重大信息,导致卖家以明显过分低于同期市场价卖房,因此双方签订的房屋买卖合同无效,卖家无需因此支付违约金。

遭遇:房价上涨房主毁约加价另卖他人

2013年2月27日,李小丁与侯余力、某房产中介签订《房地产买卖中介合同》,约定侯余力将其玄武区某处房屋出售给李小丁,售价78万元。2013年9月15日前,李小丁与侯余力配合某房产中介办理申请房屋过户手续,同时李小丁支付房屋首付款45万元进行资金监管,房屋过户至李小丁名下当日,李小丁再向侯余力支付房款26万元。合同签订当日,李小丁按照约定向侯余力支付了5万元定金,向某房产中介支付了佣金和代办费1万元。但之后,侯余力便拒绝配合李小丁办理房屋过户、房屋交付等事宜,李小丁遂将侯余力告到南京玄武法院。

法官表示,二手房屋买卖合同签订后,因房价涨跌而恶意违约的,违约方应承担的损失不仅包括直接损失,还包括守约方可得利益损失,包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。

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今年1月,合肥的周先生委托一家房产中介准备在合肥市区购买一套住房,不久后,中介帮周先生联系卖房人李某。李某有一套位于合肥市庐阳区的住宅正对外出售。经过实地查看,周先生对李某的房子十分满意。

法庭上,李小丁称,合同签订后,相关地段房屋价格上涨,侯余力见状遂多次要求提高售房价格,但自己坚决不同意,请求法院判令侯余力将房屋两证过户给自己,并结清该房屋水电煤气等费用后,将房屋交付给自己,同时,判令某房产中介配合侯余力办理两证及过户、交付事宜。

签了125万元的合同卖家突然不卖

套路: 买房是熟人,房子被低价卖?

1月31日,在中介的撮合下,周先生与李某在中介公司签订了一份《存量房买卖合同》。合同约定:周先生购买李某位于合肥市庐阳区住宅一套,价款为118万元,自合同成立时交付履约定金2万元,首付款为29.5万元,于2016年3月31日转入房地产管理部门指定的托管账户,并于当日申请办理存量房转移手续;余款按揭支付,转入房地产管理部门指定的托管账户;双方同意在房产证和贷款下来后三日内办理房屋交接手续。

但是,侯余力并不认可提高房价一说,他称,自己反悔是因为家里人不知道他要卖房,现在其家人不同意他卖房子,他愿意双倍向李小丁返还定金。而某房产中介则认为,侯余力反悔,他们作为中介方无法左右。只要双方愿意继续履行合同,他们愿意配合。那么,侯余力说的是真话吗?对此,李小丁申请某房产中介经纪人王某某出庭作证,证实侯余力与李小丁签订房屋买卖合同事宜时的售房定金系其与妻子商量后确定。同时,李小丁还出具了相关录音,证实了双方的交易经过。

2016年8月11日,王某与潘某及某房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》,约定:卖方潘某将其名下的房屋以现状售予买方王某,总楼价125万元;买方王某应在签订合同当天向卖方潘某支付定金5万元,首期楼款32万元在成功递件当天由买方王某直接支付给卖方潘某,楼价余款(贷款银行批准按揭的金额)在办妥交易过户及抵押登记后,由贷款银行划入卖方潘某在该贷款银行开设的账户内。

2016年10月,李某和妻子匡某,想卖掉自己名下的位于佛山市顺德区大良街道新桂居委会丹桂路一个小区的房产,并在网络平台上公开发布了出售该房屋的信息。

次日,周先生向李某支付购房定金2万元,李某同时则按约定将房屋钥匙交给了周先生。周先生不久后即搬入该房居住。

玄武法院审理后认为,三方订立的合同系当事人真实自愿协商一致的结果,不违反法律、行政法规的强制性规定,对原被告三方都具有法律约束力,侯余力应当按照约定履行义务,不得擅自解除合同。依据我国《合同法》相关规定,判决侯余力在判决书生效后15日内,协助李小丁将房屋两证过户至李小丁名下,并判令某房产中介协助侯余力履行上述义务。

合同还约定了违约责任:因买方或卖方违反本合同约定,如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务,则逾期未超过十天的,违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金;逾期超过十天仍不履行的,守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价10%的违约金,守约方应向违约方发出解除合同通知书,已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还;逾期十天仍未履行的,但守约方同意继续履行的,守约方有权要求违约方按每日楼价款的1‰支付违约金;基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务,并促成买卖双方签署本合同,买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费1.3万元。

2017年3月,在一家房地产中介工作的陈某跟同事说,自己的堂弟因为要买房结婚,正寻找合适房源。同在该中介公司工作的刘某林在网上看到李先生所发布房屋交易信息,就告诉了陈某。

一个多月后,随着约定办理交易过户的日子日渐临近,周先生惊讶地得知:由于合肥的房价在此期间快速而大幅地上涨,卖房人李某决定解除与他的交易合同,周先生对此表示不接受。

案例2: 涨价后不愿卖房赔了22万违约金

合同签订当天,王某向潘某支付了定金5万元。此后,王某与潘某约定于2016年11月3日前往房管部门办理过户手续,但当日潘某以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。王某委托律师于次日向潘某发出《律师函》,要求潘某在同年11月8日前协助王某办理案涉房屋的递件手续,否则将追究违约责任等,但潘某未予理会。

2017年的4月10日,房地产经纪刘某林联系卖方的李某,到该中介公司的网点面谈。“当时见到两个人,自称自己是姐弟,要帮另一个弟弟卖房。”李某说,双方谈价格时,作为中介的刘某林散布周边价格下跌的虚假信息,“骗取”自己同意以极低价格,和陈某签订了《房地产买卖合同》。

3月29日,周先生将27.7万元存入工商银行合肥亳州路支行,准备作为购房款,并联系李某,要求对方继续履行合同办理房产交易过户手续,但是,李某却对此不理不睬。

2013年3月,束君禾与乐妮、某中介公司签订《房地产买卖中介合同》,约定由束君禾购买乐妮名下位于栖霞区某小区房屋,房款总价为225万元。三方约定,违约金按标的额10%计算,即22.5万元。补充协议第一条为定金5万元,首付款为80万元,贷款金额为135万元,留5万元在房屋交付时自行交割。同时,三方又网签了1份《南京市存量房交易合同》。

买家起诉索赔房价差额损失30.5万

按照约定,陈某以112.8万元的价格,向李某买下该处房产,在合同签订当日向李某支付首笔定金20000元,并且约定随后支付剩余的定金,和通过申请银行按揭支付尾款,并随后办理过户。涉案房屋的交付时间为2017年7月20日。同时约定,守约方有权要求违约方按成交价的1‰每日,向守约方支付违约金。

随后,周先生得知一个令他更加惊讶的消息:李某已经将房屋加价27万元卖给其他人。

此后,束君禾按约支付了定金5万元及首付款80万元,后由于乐妮不愿再出售房屋,双方遂开始交涉解除合同事宜。束君禾要求乐妮根据买卖合同,应当支付违约金22.5万元。之后,乐妮陆续返还了束君禾给付的首付款,又另行支付了9万元,剩下的13.5万元,由乐妮的丈夫梁云纬于2013年10月22日出具欠条,双方解除了网签的房屋买卖合同。欠条到期后,乐妮夫妇一直没有还款,束君禾遂将他们告上法庭,要求两人归还。

王某通过经纪方联系潘某,潘某在2016年11月15日明确表示不再向王某出售案涉房屋,王某亦就此提交了相应的微信聊天记录为证。王某为证明2016年11月3日当天完全具备支付首期款32万元的能力,向法院提交了《中国建设银行个人活期账户交易明细》(显示王某在2016年11月2日至11月4日期间的银行存款为32万余元)予以证明。

几天后,陈某向卖家李某支付了剩余的定金。不过很快李某就发现,自己同小区其他房屋的同期挂牌价与成交价较高。于是李某在2017年4月27日,向陈某和中介提出解除上述《房地产买卖合同》,但双方未协商一致。事后,陈某告诉卖家,让该中介公司的职员女朋友刘某桂,作为涉案房屋过户后的登记产权人。

庭审:卖房人反称买房人违约在先

法庭上,束君禾称,乐妮之所以不愿履行房屋买卖合同,是由于房价上涨,要不是乐妮愿意支付违约金,自己是一定会要她履行合同的。但是,乐妮两口子言而无信,说好愿意付违约金,但到期后却不付余款,请求法院判令乐妮两口子支付余款及逾期利息。对此,乐妮辩称,自己在解除合同时已经按约支付了束君禾5万元的定金以及4万元的中介费作为赔偿。束君禾再行起诉被告没有事实和法律依据。至于梁云纬向束君禾出具的欠条,其真实性无法确认,且与自己无关,因为自己与梁云纬已经离婚了。

此房买卖不成,王某于2016年11月25日与案外人杨某签订《房屋买卖合同》,约定王某向杨某购买其所有的与涉案房屋同小区1012房,面积约69.2平方米,成交价168万元,并办理了产权过户手续。

虽然心存疑虑,李某当时协助刘某桂向银行递交了按揭贷款申请手续。不过在7月13日,银行出具了《贷款意向书》后,李某经过调查终于识破了“设局”。他称,房地产中介陈某找自己的姐姐做托,“冒充买家找业主买房”,因此拒绝履行该合同。双方于是选择了对簿公堂。

由于对方执意撕毁合同,周先生无奈之下将李某告上法院,要求对方双倍返还定金并赔偿因对方违约和房价上涨引起的损失。

栖霞法院审理后查明,乐妮确实已与梁云纬离婚。但该房屋买卖合同在商谈、签订直至解除过程中,均是由梁云纬与束君禾、某中介公司操作。只是在需要乐妮签字时,乐妮出面签字。法院认为,三方签订的中介合同及网签的买卖合同系当事人的真实意思表示,并无违反法律强制性规定,应为合法有效,当事人应当按照约定全面正确地履行各自义务。乐妮因房价上涨不再履行交易义务,属于明显的违约行为,束君禾方有权依据合同约定向乐妮主张10%的赔偿金,对乐妮要求降低违约金赔偿标准的请求不予支持。遂判决乐妮与梁云纬共同承担135000元的赔偿义务,并承担逾期利息损失。

随后,王某向法院起诉,请求判令潘某返还王某定金5万元并支付违约金12.5万元,同时赔偿王某房价差额损失30.5万元(168万元-125万元-12.5万元)。此外,王某还在诉状中要求潘某赔偿王某中介费1.3万元、按揭贷款代理费8000元、律师费1.8万元、租赁房屋费用2.12万元。

卖家:评估价比交易价高出50万

近日,庐阳法院开庭审理了这起二手房买卖纠纷。庭审中,被告方李某却辩称:买房人周先生违约在先。李某称:买卖双方约定的首付款29.5万元是在2016年3月31日前存入托管账户,而不是周先生陈述的3月31日这一天。在合同签订后,他曾多次通过中介公司催促周先生及时将首付款存入托管账户、及时办理贷款手续,但周先生置之不理。“如果他在3月29日才准备好首付款,必然会导致无法按合同约定的时间办理房屋过户,因为他之前没有将个人征信报告等材料提前准备好,契税也没有交。”

法官释疑

卖家最终赔10万元购房差价损失

对于这起房地产交易,卖家李某坚称自己是“被入局”。他称,房地产中介刘某林见到买家陈某时,没有表明真实身份是房产中介的同事。李某称,在办理银行按揭贷款手续时,自己出于对经纪人的信任在该合同上签了名。刘某林带走该合同办理按揭手续,未将该合同交还给他。

李某还说:他于3月23日将4万元解除合同的赔偿金交给中介公司经办人,双方的协议至此已经解除。此外,李某还指责周先生,在取得房屋钥匙之后,未经他同意擅自搬进去居住,此举属于非法侵占和使用房屋的侵权行为,构成违约。

什么样的情况可以

广州市天河区法院一审认为,王某、潘某签订的《房地产买卖合同》合法有效,双方均应依约履行。广州装修公司了解到,结合证据,王某在2016年11月3日具备支付首期款32万元的能力且当时也取得了银行同意贷款证明的情况下,潘某主张王某逾期支付购房款及无付款能力,缺乏事实依据;且即使潘某认为当日经纪方未到场,双方对付款时间存在争议,但王某后以多种方式催促潘某办理递件手续。因而,潘某拒绝履行合同依据不足,已构成根本违约,王某有权解除合同并要求潘某承担违约责任。

后经李某多次催促,刘某林才通过微信发送了几张图片,显示办理按揭的人为另一人——刘某桂(该中介公司的职员女朋友),并解释称刘某桂就是“弟妹”。经李某调查才发现,原来刘某桂与刘某林、陈某均是同一个门店的房地产经纪。

判决:违约者“赔了夫人又折兵”

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法院指出,基于王某、潘某对解除《房地产买卖合同》均无异议,潘某应将王某已付的定金5万元退还王某。此外,根据合同约定,潘某逾期办理交易手续,王某有权要求潘某支付等额于总楼价10%的违约金。因王某已充分举证证明其在潘某拒绝履行合同当月向案外人购买了与案涉房屋同栋的房屋,房屋价格为168万元,与王某、潘某签订《房地产买卖合同》时约定案涉房屋价格125万元,存在较大差额,王某确实存在实际损失,故对王某要求潘某支付违约金12.5万元的诉讼请求,予以支持。

卖家还告诉法官,银行对涉案房屋的同期(2017年6月15日)评估价为1615700元,远高于交易价1128000元。“我作为卖家在经济利益上遭受了重大损失,而他们则以较少的代价获得了利益。”李某称。

明明是对方违约,却反称自己侵权,这让原告方周先生觉得欲哭无泪。不过,法院的判决最终让他长舒了一口气。

那么,什么样的情况应该继续履行房屋买卖合同?什么样的情况应该支付违约金?什么样的情况可以不再履行合同?对此,法官告诉记者,如果没有法定的解除合同的情形出现(比如,买家说自己付不起钱了),即使卖房后房价涨了,卖家也不能以此作为反悔不卖房的理由。如果卖家愿意以付违约金为代价解除合同,则必须和买家协商一致。如果买家坚持履行合同,又没有导致合同解除的法定情形出现,则双方都应继续履行合同。如果买家愿意接受违约金并解除合同,则双方可自愿解除合同。

关于王某要求潘某支付房价差额损失30.5万元的诉请,法院认为,因房地产交易价格受多种因素影响,包括房屋的面积、朝向、楼层等,加之已判令潘某向王某支付违约金12.5万元,足以弥补潘某的部分实际损失,一审法院根据公平原则,酌情判令潘某向王某支付房价差额损失15万元。

对于对方指控卖家违约,李某称,原先签订的合同是买家编造的,造成被告利益严重受损,是显失公平的合同。“中介立场不中立,伙同买家欺骗卖家,为达到购房目的故意不带其他客户看房,让卖家得不到公平合理的中介服务。”李某称,因此该合同是显失公平和欺诈的情况下签订的,是可撤销的合同。

法院经审理后认为,李某称最后履行期限2016年3月31日,不包括当日,此辩称没有法律依据;尽管李某于2016年3月23日向中介公司经办人交付解除合同违约金和返还定金合计4万元,但是,根据周先生与中介公司的约定,中介公司仅为周先生购房提供中介服务,无权代表周先生解除买卖合同和收取违约金。所以,李某辩称解除买卖合同经周先生同意,没有事实依据和合同依据。

天河区法院判决:潘某向王某返还定金5万元、支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失15万元,同时驳回王某的其他诉讼请求。

买家:卖家违约在先

不仅如此,法院还查明:在2016年3月31日最后履行期限届满前,李某于2016年3月28日,未经周先生同意,擅自将涉案房屋加价出售给他人,并办理了过户手续,此举显然是违约。

一审宣判后,潘某不服并上诉,称其已于2016年11月3日及同月15日明确告知王某不再出售案涉房屋,已尽到及时告知义务,无需承担房价上涨造成的差价损失等所有法律责任。其表示只愿返还定金,请求改判不承担任何违约和赔偿责任。

对于卖家李某的说法,买家陈某也提出了自己的观点。陈某坚称,自己的合同是双方在公平的情况下签订的,是合法有效的。

据此,法院对此案作出一审判决:李某返还周先生定金4万元,赔偿因房价上涨和合同违约引起的经济损失25万元,并承担诉讼费、保全费等7800元。

广州中院二审在查清事实的基础上,经当庭调解,促使双方当事人达成协议:潘某退还定金5万元,赔偿违约金12.5万元和购房差价损失10万元。

“李某当时放盘的价格是1080000元,我们和他签订合同时,还多出48000元,一开始他对这个价格是满意的,不存在以低价购买房产的情况。”陈某称。

法官:买房人“信赖利益”受法律保护

法官:因房价涨跌而恶意违约者应承担因房价上涨而致的房屋差价损失

奥门新萄京娱乐场,“之前李某在刘某桂还没出现的时候,就和我们多次协商赔偿,主动提出赔偿方案。”陈某称,卖家违约在先,知道中介身份在后。“刘某桂既不是经纪方也不是经办人,只是中介员工,也确是我堂弟的女朋友,同样具有买房的权利。”陈某称,他们购买涉案房屋作结婚之用,并不违反法律的强制性规定。而在合同履行过程中,自己已依约按时履行合同义务,并无违约。“因此违约的责任是在卖家,应该承担责任,并且赔违约金。”陈某说。

据该案的承办法官介绍,本案中,买房人周先生一直积极按照合同履行责任,卖房人李某单方违约造成合同解除,应按照合同约定返还双倍定金4万元。同时,收受定金一方违约解除合同的,除双倍返还定金外,对解除合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》。合同法规定,合同解除后,对于造成守约方的损失,可以主张赔偿。

二审法官表示,近年来,随着广州市房地产交易市场的日趋成熟,因二手房买卖引发的纠纷呈现增多趋势。本案纠纷系卖方无正当理由拒绝继续出售房屋引起,属于单方违约的情形之一。

“根据公司规定,不允许经纪人操作自己的房源单,所以只能由非公司的人出面签的合同并过户。”刘某林说。

承办法官说,2016年上半年合肥市房价上涨较快,李某将涉案房屋另售他人事实上赚取了一定的利益,也造成周先生“信赖利益”的损失,由于这部分损失大于定金赔偿,法院于是以两次房屋售价的差额扣除定金赔偿,确定为25万元。

法官表示,二手房屋买卖合同签订后,双方均应诚信履约,维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的,违约方应承担的损失不仅包括直接损失,还包括守约方可得利益损失,包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定,如果当事人已提交相关证据证明其另外购买的房屋在位置、朝向、楼层、面积等方面均与诉争房屋相类似的情况下,可以按照损失发生时点的两套房屋市场成交价单价差额,再综合考虑违约原因、过错程度及守约方实际支出等因素,酌情确定差价损失赔偿金额。

法院: 合同无效

据了解,该案件判决生效后,原被告双方均没有提出上诉请求。而此案也是今年以来,庐阳法院审理的二手房买卖纠纷中首例支持买房人“信赖利益”损失赔偿的案件。

**二手房过户流程注意事项:**

顺德法院审理此案的法官认为,本案争议焦点为,双方签订的上述《房地产买卖合同》是否存在可撤销情形的问题。

名词解释:

二手房交易注意事项在交易各个环节都需要注意。本文主要探讨二手房过户流程中需要买家特别注意的事项。

虽然前述合同所记载的“买方”为陈某,但居间方经办人刘某林与陈某、刘某桂在本院询问中的陈述内容均显示,实际承担支付购房款的主要合同义务的一方,为刘某桂及其男友。因此,本院确认,上述合同的实际买方为刘某桂,陈某与刘某桂之间仅为隐名代理关系。

信赖利益:是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。

购买二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

“卖家和房产中介约定,按成交价的3%比例收取居间服务费,卖家因此会希望中介所促成的交易价格,有利于满足甚至高于市场价值成交。”法官表示,在这一情况下,买方与居间人之间所存在的利害关系明显有碍于卖方信赖利益的实现,中介公司由此制定了该公司职员不能作为公司房源的购房人的内部规定。

一:查看房本

法官称,该案中也没有证据表明买家在和卖家订立合同的时候,以合理方式披露了实际买方主体情况及刘某桂系中介职员的重大信息。“买家隐瞒了前述信息,且合同价格确存在明显过分低于同期市场价值的情况,给卖家造成了相应损害。”法官称,因此卖家要求撤销与原告之间的合同的反诉请求,理由充分,法院予以支持。

要求卖方提供合法的产权证书正本要求卖方提供合法的产权证书正本,让业主给你看身份证原件、房产证原件,你留复印件。注意房产证上有几个人的署名,如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。

而买家要求继续履行该合同,将涉案房屋过户至刘某桂名下的诉讼请求,理由不充分,法院不予支持,同时被撤销的合同自始没有法律约束力,因此买家要求卖家支付逾期履行违约金的诉讼请求也理据不足,法院不予支持。

其次,看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

最终,法院判决撤销了该起案件中签订的《房地产买卖合同》,且卖家无需支付违约金。返回搜狐,查看更多

二:到房管局查询产权证的真实性

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让中介带你到房管局查询产权证的真实性,包括查房产的基本情况,抵押情况及查封情况,是否与人共享等,注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。

三:要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋

一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

四:现场了解房产现状

看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等,都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前,消费者应该仔细观察户型是否合理,各种管理是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家电,查看天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。

五:注意所购房屋历史遗留问题

购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。

六:对二手房价格进行评估

在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下,银行按揭时会做保值评估,这个价格可以看出房屋的较低保值价。

七:注意协议签订内容

签订书面协议时,最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确二手房交易税费双方如何分担。日期也是非常重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。

八:合法彻底办理过户 注意交费时间

要求业主过户递资料完成才给50%房款,拿到受理回执,确定能拿到房产证才给全款;要求中介过户递资料完成才给50%中介费,到交完楼才给齐,或者与第三方签订协议。

特别是如果你看中的房子还在按揭中,定金较好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管,可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。如果没有可信赖的第三方,定金较好交由银行监管。具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,约定在交易核心完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

如房东还有水电费未结清,等全部费用完结后才付中介。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完销售易。

二手房过户流程中的二手房交易注意事项主要针对买家而言,一方面要对所购房屋的质量和真实性查验,另外一方面要注意二手房交易合同内容和交费时间的控制。

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